美国“次贷”危机对中国房地产市场的影响 (1)

六、美国“次贷”危机对中国房地产市场的影响

　　李开发（经济学家、中国管理科学院研究员）

　　这个话题有多种不同观点。笔者作为中国的宏观经济研究学者,持有的观点与其他人不相同。“次贷”危机是美国的房地产业发展过程中出现的危机。贷款类的投资公司,为了刺激美国的房地产市场,由于对大量不符合贷款条件的客户提供了住房贷款,然后为了规避风险,又把贷款出售给其他风险投资公司。由于美国近两年经济环境出现了具大变化,大量购买住房且缺少偿还能力的个人不能偿还贷款,引起了投资公司的经济危机,同时又影响到那些购买房地产投资风险的其他投资公司与银行,结果形成连锁反应的一场经济危机。美国的经济危机出现在房地产相关的金融领域。

　　1?中国经济困难产生的主要原因是什么？

　　笔者与其他学者专家不同的观点是,美国的“次贷”危机出现于房地产业,连累到金融领域,由于风险层层打包,因此危机放大,影响了全世界的经济发展。但是,美国的“次贷”危机在房地产领域引起,并不具有太大的经济泡沫,其危机放大主要在金融层面。美国的房地产贷款由于严格的法律规划与责任承担制度,没有发展暴利行为,且持续时间与规模也不大,主要问题出在贷款连锁打包领域。美国的制造业及其他涉及核心竞争力领域并未受其影响。美国的“次贷”危机大约影响中国的出口创汇的美元储备,有半数左右受此影响,目前损失情况尚无法准确计算。

　　然而,中国遇到的这场危机不同。我个人认为,中国的经济困难主要可能是由房地产业的高速发展引起的。

　　1998年,国家在房地产开发与拉动内需方面作出一系列重大决策,鼓励商品房开发,用商品房制度来改变过去多年已经形成的福利房制度。但当时仍允许单位建房与集资建房等多种形式。在对市场的房价调控方面,政府认为如果房价超过城市居民年收入的四倍要给购房人补贴。当时对房地产业没有突出的扶持政策,因此房地产虽然也发展得较快,但房价依然在较合理的范围内。2003年后,为抓紧拉动内需,消化居民的存款,促进大宗消费品商品房的市场化程度,促进城市基础设施建设,进一步改善城市形象,国家出台了若干鼓励房地产业发展的优惠政策。主要是,购房的抵押贷款制度,房地产的预售制度,土地出让制度。房地产市场开始活跃起来。但是应当说明,中国是一个计划经济向市场经济体制转换中的国家,旧的体制并未完全消除,新的体制也未完全建立。像所有转型期的国家一样,这种体制容易造成管理失控等多种情况。所以在这种转轨时期,房地产政策在好的初衷面前出现了走偏现象。

　　它产生的时间较长,从2003年起算,至今已经有五年时间。由于中国房地产业的暴利之高,近五年中,银行贷款向房地产业倾斜,全社会的企业资金向房地产流动,（企业以实现利润为天职）全社会个人的资金向房地产业流动。四年多时间里,通过阴阳合同,使得购房者不付首付或少付首付,使得银行系统承担了巨大的风险。同时,由于制造业利润率过低,企业与个人的投资全部向房地产业流动。

　　这些年来,由于房地产业连年暴利,直到2007年10月份以后,这种情况才暂停蹿升的势头。房地产连年暴利,使得房地产业占用金融资金的比例直线上升。由于房地产业的占用资金率往往与房地产业固定资产投资回报率相类似,许多城市房地产业资金占用超过全社会的40%甚至50%更多,而正常情况则在15%以内。房地产业占用流动资金过多,使得其他产业每况愈下,到2007年下半年开始,首先在珠三角与长三角出口创汇企业中出现破产潮。目前这种势头正在向内地延伸。

　　制造业是中国经济的唯一的核心竞争力所在,房地产业不可能使国家致富。由于制造业利润低下,占有资金向房地产业流动的速度越来越快,一些制造业则完全退出了房地产市场。目前中国面临的问题主要不是房地产问题,而是由房地产问题引起的制造业全面萎缩、发展困难、就业难度上升的问题。