第一章 房价为什么一涨再涨？(4)

第一,民间资本是推高房价的首要原因。

　　在地产市场,首先敏锐地嗅到商机的,是那些江浙商人,尤其是温州人。我清楚地记得,在宏观调控开始时,为防止投资过热,电力、钢铁、石油、煤炭等几个重要的投资领域都对民营资本关上了大门,只剩下两个投资领域是敞开的：一个是股市,一个是房地产市场。由于2003~2004年股市仍然在一路下滑中,于是地产几乎成为唯一一个民营资本可以大规模自由进出的投资领域。这些投资人买房并不是自己居住,所以他们必须考虑何时退出。而退出的条件有两个：一个是要能涨上去,有得赚才能退出；另一个是涨上去还要有人愿意接手。

　　要涨上去很简单,就是用相对充裕的资金去追逐相对稀缺的房子,价格就上去了。原因很好理解,建房的速度不可能有聚钱的速度那么快,所以大量资金完全有能力在短期内制造房源稀缺,制造价格上涨,于是有了大章小报常常报道的"炒房团"。而后来的购房者愿意以更高价格接手的理由也很简单：就是房价不停地上涨,3 000元时不买,到4 000元就后悔；4 000元时不买,到5 000元就得赶快买了。

　　所以,在政府宏观调控开始两年效果平平的时候,我发现了一个问题,就是民间资本的力量不在调控范围内,也就是说没法调控。第一是性质无法调控,因为自有资金自由支配；第二是规模无法调控,因为谁也不知道民间资本到底有多大,有多少现金是放在地窖里银行看不见的,这还不算那些地下钱庄。

　　这时,我们就已经感觉到有点"藏富于民"的味道了。

　　如果说民营资本是小打小闹的话,那么国际资本跟进之后,房价就有"洛阳纸贵"的感觉了。

　　第二,境外资金进入是推高房价的次要原因。

　　2005年,随着中国汇率改革,人民币兑美元从8.27∶1开始升值,到2008年已升值17%以上。在这个过程中,境外资金非常清楚在一个国家货币升值的过程中会发生什么,因此巨量资金疯狂涌入中国,来搭人民币升值这趟快车。

　　资金会疯狂到什么程度呢？有人甚至提出这么一句口号："坚决买入人民币！坚决买入人民币资产（包括垃圾资产）！"于是我们看到,在北京、上海等地,都有境外机构用数亿数十亿的资金,把整栋整片楼盘买下。他们看到了人民币升值,更看到了人民币资产的升值。房产是最典型的人民币资产。

　　从2005年起,境外那些大资金看准了中国经济快速发展这个机会,开始登陆中国内地、登陆中国香港,把手里的美元、欧元、澳元、英镑、日元换成人民币,这些资金进入楼市楼市涨,进入股市股市涨,买个煤矿煤矿涨,买个金矿金矿涨。所以,热钱涌入中国的一个目标,就是赌人民币升值。中国政府则不断颁布政策限制外资进入楼市、限制外资进入矿产资源、有节制地审批QFII（境外合格机构投资者）进入股市。

　　但是,只要机会存在,很多境外资金就会想尽办法绕过政府监管和政策的限制,或者躲在合法身份者的背后参与进来,甚至直接通过地下钱庄进入市场。仅广州而言,2007年半年楼市上涨50%,有公开报道称发现3 000亿美元通过地下钱庄"袭击"了广州楼市。

　　然而,人民币升值势不可当,人民币资产升值也势不可当,这才是人们买房的真正原因。